当前位置: 龙城物管之窗>> 业主自治

“里外不是人”?多方角力致业委会举步维艰

2015年10月14日 10:34来源:深圳侨报

根据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》实施细则,住宅小区开发建设单位和物业方有义务协助组建业主委员会。但实际情况是,开发商、物管公司往往将具有监督、决策职能的业主委员会当作“敌方”,担心业委会“盯梢”、“闹事”,不太乐见业委会出现,甚至阻挠业委会成立。在业委会成立后,一旦就小区事务发生争议,业委会和物业往往针锋相对,相争不下。

那么,业委会是否就应当不分青红皂白地声援业主的一切要求呢?龙岗区住建局相关负责人告诉记者,大部分业主,甚至业委会成员都对业委会的角色存有误会。其实,业委会的作用应当是代表全体业主的利益,依法行事,理性发声。

然而,记者在采访中发现,“理性发声”这看似简单的要求却难住了不少业委会成员。不少在小区业委会中任职的业主向记者抱怨,“一不小心就会变成猪八戒照镜子,里外不是人!”

业委会与物业 公司的摩擦纠纷

位于南湾街道的康桥花园是一个共有31栋4000多户1万多居民的大型住宅小区,2001年首批业主入住以来,曾两次组织成立业委会,但均以失败告终。直到去年8月,在小区物业管理问题集中爆发,小区业主不满情绪高涨的背景下,小区业委会才高票选出。

杨玛茹女士目前是该小区业委会秘书,全程参与了业委会筹办。她告诉记者,她2009年买下了康桥花园的一间二手房并于同年入住,目睹了第一、第二次业委会的筹备过程。“第一次筹备活动在2009年,由小区热心的郭老先生牵头,结果这位大爷有一天在小区门口被几个陌生人打了一顿,打人者没抓到,事情不了了之,大爷平白受了委屈,小区业委会的组建也被搁置一边了。第二次筹备活动在2012年,小区物业公司很积极,可是从成立筹备组到公示参选人,都没什么业主参加,到了投票选举的时候,业主对参选人不信任,怀疑物业公司暗箱操作,所以纷纷放弃投票,最后业主大会投票人数不够,选举也就没有生效。”

经过两次筹备流产,该小区热心业主与物业方之间心生嫌隙,再加上小区出现了电梯故障频繁、车辆被恶意刮蹭、卫生清理不到位等问题,小区内矛盾不断升级。

2014年,杨玛茹等一批热心业主再牵头组建业委会。从组建初期开始,在不得不跟物业公司打交道的问题上面,均不算顺畅。例如,组建业委会要先计算好小区实有业主数量和住房面积,还需取得所有业主的联系方式,这些信息均掌握在物业公司手中。而这些数据,业委会筹备组成员均是在多次沟通无果后,由社区工作站负责人出面协调,才最终获得。

当业委会组建工作进入最为关键的投票阶段时,小区物业方指责业委会筹备组临时更改投票地点、投票超时,而业委会筹备组则指责小区物业方在投票现场制造混乱、妨碍业主投票,双方争执不下,社区工作站多次出面调停,场面一度陷入混乱,甚至需要民警出面解决。

康桥花园业委会成功组建后,又经历了半年的磨合,最终,业委会还是通过召开业主大会,炒掉了原物业。杨玛茹表示,在物业公司服务不到位的基础上,又经历了业委会选举的摩擦,业委会及广大业主已经很难与原物业再度建立起信任。

业主质疑

导致业委会集体请辞

与康桥花园不同,位于龙城街道的万科金色沁园,自业主入住条件达到标准起,便由物业方主动组织热心业主,成立了业委会。

“万科旗下的物业在成立小区业委会工作方面一直比较积极。其实,成立业委会是帮助业主实现和谐共治的一种方式,业委会只要正确发挥作用,不仅能代表业主利益,也方便物业方开展工作。”龙城街道物管办主任罗史旗告诉记者。

但是,今年初,万科金色沁园小区业委会成员集体辞职事件却让罗史旗也吃了一惊。经过详细了解,他发现业委会成员也是满腹委屈。

事发前不久,小区内一处商铺被商家承租,计划开办生活超市。超市开业前,商家打出广告称该处为“肉菜市场”。看到“市场”二字,楼上业主联想到脏乱异味,立刻着了急,一面阻止超市开业,一面向物业方抗议。

金色沁园业委会主动履职,向物业方和商家了解到,这个超市未来确实会销售肉、菜商品,但实际上是卫生环境颇有保障的生活超市,之所以打出“肉菜市场”的广告,只是想要吸引更多顾客。考虑到物业方、商家的行为均未侵害业主利益,业委会便劝阻业主吵闹。

然而,因为对物业方、商家甚至业委会的不信任,一些业主抗议不断。随着业委会多次居中调停,业主与业委会的矛盾也不断升级,有的业主指责业委会成员“渎职”,甚至有业主公开质疑业委会成员“收受了好处”。因此,该小区业委会成员愤而请辞。

“参加业委会纯属公益,是出于公心,既没有任何收入,又要搭上大量时间,可是到头来还要被质疑、被辱骂,这个业委会不管也罢。”前业委会成员刘先生告诉记者,“很多市民对业委会的认识有误区,认为业委会就必须给业主撑腰,否则就一定是被物业或者其他人收买了。必须有人来纠正他们的这个意识,才能让业委会往好的方向发展。”

近日,记者来到万科金色沁园,只见引起业委会集体请辞的超市最终还是开了起来。随机采访往来业主,大家都认为这里方便、卫生,对生活没有什么影响。家住超市楼上的李阿姨甚至给出了“环境很好,物美价廉”的称赞。然而,这个颇为和谐的结果也没能改变金色沁园业委会解散的事实,目前,该小区业委会仍处于空置阶段。

基层工作探索

要让业委会合法合规

业委会成员因为业主不理解而主动请辞的事情屡见不鲜,甚至一些业委会与业主之间矛盾不断激化,成为了住宅小区内继业主与物业矛盾之外的另一常见矛盾。

诚然,在业委会实际运作中,也确实出现过业委会成员违规行事的情况。但在不少小区,业主质疑物业、投诉物业的原因往往是:业委会跟物业“穿一条裤子”,没有维护业主的权益。那么问题是,劝阻部分业主要求物业方履行合同以外的服务,或是帮助物业方向拖欠水电物业费的业主催收费用算不算是跟物业“穿一条裤子”?而业委会制止业主的侵占公共面积、污染环境等行为算不算“没有维护业主利益”?

罗史旗告诉记者,业委会存在的目的是维护全体业主的利益,是促进小区长期和谐发展。以物业管理费一事为例,小区的卫生、安全需要一定的运营经费来保障,如果小区内一部分业主拖欠物业费,那么实际上是另一部分按时缴费业主承担了全部费用,那么,对于按时缴费的业主来说是不公平的。出于保护全体业主利益的目的,业委会往往会帮助物业方鼓励业主缴费,令人遗憾的是,这样的履职行为往往遭来业主的白眼。

“业委会在运行过程中遭遇物业方掣肘、遭遇业主不理解,很大程度上都可以归咎于社会各界对于相关法律了解不足、落实不足。”罗史旗表示,政府部门有责任广泛宣传,促进居民依法依规实现自治。近两年,龙城街道加大了业委会相关知识培训工作,今年8月就曾邀请专家为辖区38个小区业委会代表、业委会筹办者等100余人授课,此外,还面向普通业主大力宣传,让业委会不但要组建起来,还要运行得合法合规、清楚明白。(策划/统筹:艾丽 冷雪冰 深圳侨报记者 尹萌)