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莲花山庄:自管家园的“莲花经验”

2015年10月19日 10:31来源:深圳侨报

布吉街道莲花山庄是龙岗区目前唯一一个实现自管物业的小区 业主自管给小区带来的变化有目共睹 可这种看似不错的管理模式究竟是个案,还是可以推广——自管家园的“莲花经验”。
刚刚过去的中秋节,对于布吉街道莲花山庄小区的业主们来说可谓意义非凡。第一届业主中秋晚会的盛大上演吸引了小区大部分业主前来参加。邻里间有说有笑,看着自编自演的节目,莲花山庄业委会代主任赖少文说:“我们更像一家人了!”这场筹备近1个月的晚会,所用资金全部由业主自愿出资,最终筹集到2万多元,让业主们有了这样一个别样的团圆夜。

去年底,毅然决然“甩掉”旧物业公司,莲花山庄业主们集资108万元组建起新的物业公司,从而走上了业主自管家园的道路。时至今日,莲花山庄业主自管已有半年时间,小区发生了哪些变化?前来学习交流的小区业委会络绎不绝,但这种自管物业模式是否适合推广?近日,记者走进莲花山庄一探究竟。

破茧

毅然走上自管路

位于布吉街道西环路西的莲花山庄紧邻布吉老街,这个纯墅区花园可谓闹中取静。走进莲花山庄,假山喷泉、绿树成阴。可就是这样一个看似高端整洁的花园小区在几年前却是一个“烂摊子”。

莲花山庄的变化源自于今年初的一场变故。

1994年小区入伙之初,莲花山庄就由吉都物业公司所管理,但长期以来,业主与物业公司矛盾不断,入住业主缴费率仅为20%,小区专项维修资金更是一分钱没有,物业每月亏损十多万元,形成了“服务差、缴费少”的恶性循环。

“那时,垃圾遍地无人清理,保安不作为,小区经常发生治安案件……”回忆当年,2009年搬进莲花山庄的赖少文说道。长期积怨下,越来越多的业主萌生出辞掉吉都物业公司的想法。直到2013年7月,经过选举,莲花山庄有了自己的业主委员会,并进而有了“自管家园”的想法。2014年11月,莲花山庄第二届业主委员会召开第一次业主大会,经过415户业主投票表决,通过了莲花山庄自管家园的物业管理提案,并选举产生了第一届莲花山庄自管家园理事会。与此同时,其中9名理事作为代表莲花山庄广大业主的股东注册成立“深圳市莲花山庄自管家园物业有限公司”,部分业主集资凑出的首期108万元随即注入公司。

今年1月1日,莲花山庄自管家园物业有限公司正式接手小区物业管理工作。据赖少文介绍,接管首月入住业主缴费率就接近90%,小区广告、赞助等运营也同步启动,并且初步实现了收支平衡。

摸索

自治不易信心不减

自管家园物业公司门口的显眼位置是账务公布栏,详细记录了今年以来每个月物业服务公司的收支明细。此时,物业公司经理何天奉正忙得不亦乐乎,电话铃声不断,他不断协调着各种事情。原来,为了行人安全,小区正在修建人车分流通道。何天奉曾是在万科物业从事物业服务十几年的专业人员,被莲花山庄自管家园物业公司“挖”了过来,聘为经理。

管理莲花山庄之初,何天奉第一个任务就是清理小区里堆积的垃圾。“整整运了200车。”何天奉说。正因小区环境的改善,也让莲花山庄的业主们看到了希望。接着,整治积水问题、每月三次清洁消杀、修缮假山等一系列的动作,逐步赢得了小区业主们的信任。

然而就在一切向好的局面下,莲花山庄的自管道路却也并不平坦。今年5月,业委会接到6名理事联名提交的罢免理事长的申请。理事会共有理事11名,按议事规则少数服从多数,业委会因此按照章程规定正式发文免去理事长的职务。但理事长拒绝接受,未交法人公章与财务印鉴,导致物业公司员工工资停发。6月24日,业委会向街道办紧急报告,启用业委会专门账户临时代管物业收支。赖少文说:“章程规定理事会由业委会领导和监督,执行中如何落实,如何规范几方关系,还需要进一步摸索,提交业主大会再次修订章程。”

尽管出现了磕绊,但像赖少文一样的对于小区自管的未来充满信心的业主还真不在少数。赖少文告诉记者:“我们不光想管好自己,也想为社会做点贡献。我们正在计划举办垃圾分类的定期培训,未来莲花山庄每户都将实现垃圾分类。”

经验

利益之外的公益心

组织架构的重新调整,使业委会、理事会和物业公司各司其职。业委会负责制定小区的发展方向;理事会和物业公司则是执行单位,三者有效运转推动小区自治进程。

如今,对于莲花山庄自管行为持反对意见的业主不到10%。人各有见,何天奉认为,自管物业公司改变了以往业主与物业公司的对立状态,“业主的需求就是我们的服务的方向。”对于一些业主的不理解,他也总是于情于理于法耐心解释沟通。

“虽然还在摸索阶段,但目前还算运行平稳。”对于莲花山庄现在的状态,赖少文这样评价道。“自管物业有别于传统物业公司的利益驱动,我们自己物业公司出发点就是不以盈利为目的地为业主服务。”谈起自管的经验,赖少文说:“最重要的就是要有一颗无私的心。”为了解决小区内外各种难题,业委会委员们付出了大量时间和精力,但不领一分钱工资。赖少文说:“大家都有社会责任感,更重要的是这里是我们的家。”

拷贝

个案复制之难

目前,莲花山庄是龙岗区唯一一个实行自管物业的小区。但有不少小区也曾想走上物业自管的道路,长排村就是其中一个。

去年,“长排村理事会”的15个成员分裂为两方,一方支持通过招投标引入专业物业管理公司;另一方则坚持要成立业主物业公司以自管长排村。坚持要自管物业的屈金娥表示,注册成立一个属于业主自己的物业管理公司,最大的好处就是可以节约成本。但是,在“长排村第二次楼长大会”上,小区业主们就“自管物业方案”等议题进行书面投票,最终“自管物业方案”因82票反对,33票同意,2票弃权而未获通过。屈金娥所代表的“自管派”的设想也宣告“流产”。

对于其他小区来讲,莲花山庄的自管物业算得上小区自治的成功尝试,也有不少小区业委会专门前来学习交流。阳光花园不久前刚刚成立业委会,便组织专人前来学习自管物业管理经验。“我们非常乐意将经验方法与其他一些小区进行交流,但是因实际而异,恐怕简单复制是不行的。”赖少文说。

不同声音

对于小区物业自管这种模式,有相关人士也并不看好:“目前小区自管物业尽管成立了公司,但尚缺少物业管理相关牌照,严格意义上讲是不具有管理资质的。”同时,他也指出,目前法律对于业主自管物业方面的规定还有所空白,一旦出现安全事故,责任划定也将成为问题。“自管物业模式下,谁来监督物业?如果靠业委会,那么谁又来监督业委会?”相关人士说道。(策划、统筹:艾丽 冷雪冰 深圳侨报记者 张鹏)