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物业公司如何做好暴雨风险控制?

2015年10月14日 15:55来源:龙城街道物管办

近年来,大暴雨影响和造成人民群众生命安全和财产损失,同时,也拷问着物业行业的从业者,暴露出我国物业行业在突发事件的应急处置和前期风险防范机制的不足。本文拟从物业公司如何做好暴雨预警为出发点,重点介绍防止水浸的关键—一污水泵的保养,以及物业公司在暴雨来临之前如何做好风险控制。

一、暴雨预警流程

首先,每年年初发布年内各类能预测的台风、暴雨等天灾的次数,将这类天灾预警预先发布到各管理处。

其次,每次台风、暴雨预警流程如下:

管理处接到市“三防指挥部”发布的台风、暴雨等信息,制定应当急动员措施,按市“三防指挥部”的要求,组织人力、物力,积极做好“三防”工作,并以张贴公告和广播的形式告知业主和用户。

管理处在大堂等显眼的位置张贴“三防”公告,通知业主和用户做“三防”工作。

管理处中控室开启广播提醒业主和用户注意安全,关好门窗,在离开办公地点、住宅时关闭所有电源。

各班组对所管辖的设施、设备、机房进行全面检查,保障排水系统畅通、自控灵便。拆除或固定室外各种空悬挂物,防止吹砸。发现问题及时解决,如遇到无法处理的问题应立刻向管理处领导报告。

督促清洁公司检查并清理天台、沟渠、地漏,确保其畅通。

秩序维护员准备防洪板,防洪沙袋,随时待命、抗洪抢险;维修班准备潜水水泵、水管备用;电修班随时准备抢修。

悬挂5号以上风球或黑色暴雨警报时,除值班秩序维护员外,其他秩序维护员应在宿舍待命,不得外出。

悬挂5号以上风球或黑色暴雨警报时,管理处领导应该亲临大厦指挥抗洪,员工轮流当值。

暴雨成灾或泄洪时,秩序维护员应听从指挥,用防洪板先闸死车道口,再用沙袋堵住,并随灾情的发展随时加固。

如发生险情,所有工作人员应听从管理处领导统一指挥,尽快排除险情,同时报告公司领导。

台风、暴雨过后管理处组织员工做好清理和恢复工作。

中控室值班人员、当值管班班长在值班记录中记录有关情况:有险情发生的,险情排除后责任人填写《突发

事件应急处理报告》报管理处。

最后,由管理处统计数据汇总报告公司,由公司相关工作人员协助解决事故遗留问题。

二、预防水浸的关键一一污水泵保养

面对暴雨,预防水浸成为了物业公司工作的重中之重。如能有效及时地将倒灌进地下室的污水顺利地排出就能最大程度地降低水浸的可能性,因此,对于地下排水管网的日常维修和保养是非常必要的,而对于排水起重要作用的污水泵的保养更是重中之重,物业公司对于污水泵的日常保养可以按以下流程:

每日定时检测污水泵自控功能是否正常,能否运行平稳,有无异常振动和噪音,排水是否顺畅,单向截止阀是歪正常。

定期检查排水管网外表、滤网、支架有无严重锈蚀、损坏,泵口有无杂物堵塞:排水管与泵连接是否完好,接口处有无泄漏:测试电机电流及绝缘是否在规定范围内j检查单向阀工作情况,打开水泵检查出水情况;查移动式排污泵,看其运行是否平稳,有无异常振动和噪音,排水是否顺畅。

为污水泵配备备用电源,如:柴油发电机,以确保在市政断电的情况下污水能顺利排出。

三、物业公司如何做好灾前风险控制

1、物业前期介入

物业前期介入对物业公司在后期的物业管理起着至关重要的作用,物业公司如能在建设项目规划时开始介入,与开发商做好沟通,组织专业工作人员跟进项目建设各处阶段,对物业管理至关重要的隐蔽工程提出合理性建议,就能最大程度地避免未来物业管理介入之后不必要的修改和维护。

2、物业交验检测

物业交验阶段的检测也是不可缺的,物业公司必须确保项目在交验后能顺利地运行,物业公司对物业的交验检测主要包括:检查物业是否符合国家各项技术标准;针对排污、防火设施进行必要测试;检验各类应对突发事件的设施设备是否符合规范要求等。

预防性制度建设

预防性制度建设主要是在物业公司服务阶段进行的,犹如前述的应对台风、暴雨的预防性措施,除此还包括:火灾处埋措施:爆炸事件处理措施;突发治安事件处理措施;突遇急症病人处理措施;触电事故处理措施:停水、跑水应急处理措施;煤气故障处理措施;空调系统冷冻水管故障应急措施;电梯发生紧急事故应急处理措施:高空抛物事件的应急处理措施i公共卫生事件的应急处理措施;化学品渗漏事件的应急处理措施等。物业公司应针对不同的物业制定不同的预防性措施并优化整体管理流程,才能更好地应对各类突发事件。

3、防灾措施

防灾措施实际上是将上述预防性制度融入实践阶段,管理处除了做好已设定的工作流程之外,还必须结合险情的实际情况做好现场控制,与业主组织(如业主委员会、临时业主救灾小分队等)进行互动互助,防止灾情的发生和扩展,尽自身的努力最大程度地保护业主的财产和生命安全。

4、购买保险

在物业管理实践中是不可避免地会出现突发性事件发生后业主要求物业公司进行赔偿损失的情况,物业公司为避免出现赔偿所带来的巨大损失,可以根据各管理处的不同情况购相应的保险,其中物业公司应当购买的最常见保险险种主要包括:财产综合险、机器损坏险、公共责任险、车场险等。物业公司购买保险的最大目的是在一定程度上缓解管理处的后顾之忧,也是为自身的营业做保障,但是保险理赌的种类和数量毕竟有限,因此,物业公司还是有必要在发生灾害时能切实在做好自身工作,协助业主最大程度地降低损失才是最根本的。

面对夏日防汛,物业公司最重点的工作在于对暴雨所带来的水灾制定相应的防御系统,物业公司不但应当建立各种汛前的预警措施,面对汛期的真正来临更应制定各类保险的应急措施,通过前期的预警制度和后期的应急措施相结合,才能有效地保障业主的财产和生命安全,为物业公司取得良好的服务信誉。(作者:深圳市岗宏城拓物业管理有限公司)