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南湾物管中心探索发挥业委会力量促进小区物业管理服务向好发展

2017年05月04日 10:50来源:深圳侨报

“行走南湾”城市环境品质提升行动开展一个多月来,南湾街道南龙社区紧跟步伐,将水山缘小区作为南龙全力打造的最干净最美丽试点小区。走进水山缘,人们不难发现,公共区域的老旧监控器更新了,小区的园林绿化率提升了,保洁员不断为小区居民提供更优质的服务。这样的改变还源于该物业管理处在小区业委会的推动下,将每平方米住宅和小区幼儿园物管费成功上调0.5元。

一个小区管理得好不好、环境怎么样、安全状况如何,与业委会的监督、物业管理处如何作为紧密相联。近年来,南龙社区在南湾街道物管中心的专业指导下,相继推动水山缘、阳光翠园、南岭花园及南威中心成立业委会,成为南湾首个业委会全覆盖社区。如何发挥业委会力量促使小区物业管理服务向好发展,成为南龙社区乃至南湾物管中心努力探索的方向。

◆1.南龙社区是南湾街道首个业委会全覆盖社区

据了解,南龙社区有水山缘、阳光翠园、南岭花园及南威中心4个商品房小区,居住人口达1.5万。“2014年以前,仅有水山缘成立了业委会,该小区在规范管理服务上与其它3个未成立业委会的小区形成了鲜明对比。”据南龙社区工作站站长陆国雄介绍,其他3个未成立业委会的小区物业粗放的管理,引得业主投诉及信访不断。以南岭花园为例,该小区建成20多年来,一直未成立业委会。偏低(0.65元/㎡)的物业费也导致物管服务不到位、环境脏乱差、消防设施配套不全、治安隐患严重等一系列问题。因没有成立业委会,既无法动用维修基金,又无法监督和换掉物业公司,小区物业管理陷入了死循环。

为改善这种情况,让小区居民实现自我管理,打造宜居家园,自2014年开始,南湾街道物管中心针对南龙社区下辖各小区的具体情况,提供了相应的专业指导,社区结合各小区实际情况,动员业主积极参与,协调物业配合,按照“依法依规走程序、公平公正去推动”的思路,成熟一个成立一个,于2014、2015、2016年分别促使阳光翠园、南岭花园及南威中心3个小区业委会成立,成为南湾街道首个业委会全覆盖的社区。

◆2.业委会成立现波折街道物管办频支招

说起来容易做起来难。在业委会成立的过程中,遇到了不少波折。例如:南岭花园、南威中心为老旧小区,建成时的许多设计与服务理念现在看来显得落后。随着时间的推移,小区的许多基础设施设备老旧、停车场紧张、治安状况不佳、环境卫生差、物业服务水平不到位等问题逐渐显现出来。南岭花园入伙20余年来,曾有2次机会成立业主委员会,但都因业主不够主动团结、物业不够支持等没有成功;南威中心曾经成立的业主委员会也因种种原因而终止工作。长久以来,两个小区的业主都对此感到不满,还曾到区里上访。为此,南龙社区班子成员带队分片包干,利用晚上业主在家的时间上门进行有针对性的问卷调查,共走访调查南岭花园业主1100户。经汇总,80%以上的业主有成立业委会的意愿。

大部分业主有意愿,成立业委会的条件是否已经成熟?南龙社区根据调查问卷的结果,向街道物管中心专业人员及驻点社区律师征求意见。确定小区有成立业委会的条件后,社区邀请驻点社区律师及街道相关职能部门,针对南岭花园业主的诉求事项进行答复,重点提出成立业委会的流程和方式,取得信访业主的初步理解与信任。同时,建议业主发动小区每栋每单元选出一名热心业主成立义工队,由义工队去广泛宣传和发动其他业主。最后,由社区工作站牵头落实业委会成立的相关流程与方式。

◆3.小区居住环境明显改善居民自治意愿随之增强

业委会成立后,各小区居住环境有了较明显的改善,业主对小区依法依规的自治管理意识也随之增强。“我们是2003年进驻水山缘小区的,当时的物管费是1.5元每平方米,13年来一直没涨价。说实话,现在各项成本开支都上涨了,我们运营很困难。”勤诚达物业管理有限公司水山缘经理周汉宇回忆,1.5元每平米的物管费一直持续到2016年7月。鉴于经营遇到困难,物业管理处向水山缘业委会申请授权,向业主征询意见,按市场行情酌情上调物业管理费。经综合成本考虑及前期摸底调查,业主可接受每平方米物业费上调至2元。期间,街道物管中心多次指导南龙社区召开物业座谈会,就水山缘提费期间存在的问题和部分业主提出的相关疑问进行座谈。2016年7月1日开箱验票,以62.1%的同意人数和61.3%的同意票权通过了上调0.5元物业管理费的申请。

阳光翠园于2014年成立第一届业委会。一年半后,业主与业委会成员矛盾加深,业委会主任及委员集体辞职。在街道物管中心的专业指导下,社区工作站积极引导,对阳光翠园业委会5名委员进行改选,黄桂当选为业委会主任,并于去年6月正式备案。“任业委会主任这大半年来,我感触颇深。以前作为小区业主,考虑问题凭感觉、直觉的时候比较多,并不客观。对小区的建设,也缺乏主人翁意识。现在不同了,自我上任以来,街道物管中心在社区开展了多次专业培训,向我们介绍专项维修基金如何使用、特殊设备如何维修、如何与物管公司沟通等方面的知识,现在我的专业素养明显提升了。”黄桂是一名在校教师,利用业余时间以主人翁姿态管理自住小区,感受与之前截然不同。新上任的业委会委员与阳光新地物管公司因物业管理费和公共收益问题未能达成一致,召开业主大会,过半数业主参与投票。经过2个月的投票,90%的投票率显示赞成辞退物业。随后,又在深圳市工程交易中心龙岗分中心进行公开招标,因参加招标的物业公司未达到3家,致两轮流标。“没办法,我们再次召开业主大会,暂选中民物业进行管理。在业委会的监督下,小区环境明显提升。接下来,我们还要通过业主大会,投票表决是否与中民物业正式签约。”黄桂说。对于小区幼儿园占用公共用地的问题,业委会通过与业主、物业、幼儿园等多方沟通后达成协议,对占用部分收租,租金作为小区基础设施的维护经费。此外,南岭花园小区环境卫生长期脏乱差,该小区业委会成立后促使物业公司聘请外包公司进行保洁,小区环境卫生明显改善。

如何发挥业委会力量促使小区物业管理服务向好发展,成为南龙社区乃至街道物管中心努力探索的方向。业委会以主人翁意识对小区进行自治管理,则成为政府推动基层治理的有效助推器。