物管条例修法两年多 进展到哪步

2015年11月05日 09:11来源:深圳龙城街道微信公号

“科技园物业公司保安经理大闹业主家”一事,经南都报道后引起广泛关注。深圳市住建局副局长邝龙桂表示,近日南山区住建局约谈了科技园物业公司、行业协会。主管部门认为,物业公司首先要从自身找原因,要主动配合主管部门把问题搞清楚,诚恳地接受处理。行业协会也要采取措施使行业自律。邝龙桂表示,如果业委会存在问题,南山区住建局也将协调粤海街道办进行倒查和整改。

物业公司和业主之间类似的争端并非个案。多位人大代表和业委会主任表示,目前存在这么多问题,根源在于目前的物业管理条例滞后。深圳市人大代表杨勤透露,人大代表将启动修法调研,争取在近期召开专题调研会。

个案1

门锁被封15年前已发生过

统计数据显示,在深圳市政府热线投诉中,物管纠纷占比多年来都超过50%。南都报料热线日常经常接到小区业主和物业之间的纠纷个案,个别还涉及到暴力等比较恶劣的情况。居高不下的物管纠纷成了普通市民生活中的烦心事。

10月29日,科苑花园小区业委会副主任陈先生的车子被人喷了油漆。第二天凌晨,其家门口被人喷油漆,门锁被人用胶水封住。此举,引发南天一花园业委会主任范国振的感慨,范老今年79岁高龄,担任南天一花园业委会主任长达15年。

范国振介绍,15年前,南天一花园的架空层里有上百家商铺、饭店、色情发廊,小区环境很差。业主们对于这种状况忍无可忍,开始请物业公司进行整顿,但效果不好,后来业委会要炒掉物业公司,但是过程非常艰难。

范国振回忆,当时自己家门锁被封了3次不干胶,还遭到电话威胁,业委会其他成员当中也有人遇到门锁被封的情况,原有物业公司的保安用刀砍了新聘请物业公司的保安,保安打业主的情况也发生过。

在范国振看来,科苑花园小区事件发生,表明现有物业管理条例失效,物业公司更换本是一个愿买愿卖的事情,只要通过合法程序选聘物业公司就可以,“15年发生的事情在今天竟然重演了,说明15年来的进步不是很大,部分物业公司不是用管理服务质量来取胜,而是奉行拳头文化。”

个案2

有业主主动要求涨物管费

实际上,深圳的物业管理也并非充满阴暗面,比如龙岗区龙城街道的香林玫瑰园小区就特立独行。2011年,由于每年人工成本上涨,该小区的物业公司遇到经营困难,业委会得知后,经过全体业主讨论,由业委会提出,可以适 当 上调物业管理费,“只要每季度公布收支账目,年底将审计结果公布在小区内即可,”最后管理费上调了25%。

该小区物管:深圳市北方物业管理有限公司经理曾曙光昨日介绍,管理处和业主建立的不仅仅是服务关系,也可以说是朋友关系。业主们知道,如果管理费不上调,管理处生存比较困难,势必导致服务水平下降,因此对于上调管理费,业主都能接受和理解。当时召开业主大会表决,本来过半就算合法,但是表决结果超过了2/3。

该小区业主江先生昨晚表示,香林玫瑰园在龙城街道并非最高档的小区,但物业管理水平却有口皆碑,这些年来,很少听到有被偷被抢的事件在小区内发生。

 

物管条例修法怎么修?

深圳市住建局表示,自2013年启动《深圳经济特区物业管理条例》修订前期调研工作以来,先后召开了政府各部门、区局、物业企业代表、业主代表、行业专家等座谈会,在局网站做问卷调查。“目前还在进行前期的调研,物业管理条例要人大推动修订才能进入立法程序,我局是配合调研,没有立法权。”

深圳市人大代表杨勤昨日表示,科苑花园小区的个案问题比较容易解决,这两天一直在沟通和跟踪,但现在结果还不便公布。杨勤表示,昨日下午,人大代表召开代表调研组长会议,其中一个议题专门讨论这个问题,解决这个问题的根源在于推动《深圳经济特区物业管理条例》修法,启动修法的调研,科苑花园小区问题是其中的一个重要环节,需要从本上下功夫,自己会在会上提出调研建议,要求在近期召开专题调研会。

杨勤表示,近期将与住建局、公安局等部门做一次闭门的专题调研会,提出认真有效的解决方案和办法。

修法观点一

南天一花园业委会主任范国振:相关条例一定要具体

南天一花园业委会主任范国振表示,问题这么多,说明如今的物业管理条例失效了,相关条例要修订,一定要具体,比如老的物业公司退出、不退出怎么办?有的公司撤退时破坏财产、不移交资料、拿走资金,说明这方面的制度失效。另外,打人的事情要严格处分,比如吊销营业执照。

范国振举例,处理老物业公司退出时,业主一定要理性,比如维修人员、清洁人员、保安表现好的可以留用,以免他们破坏设备。一定要把物业公司和保安、维修、清洁人员区分开来,不要针锋相对。

在范国振看来,业主维权要依法、理性、讲求策略,成立业委会只是万里长征第一步,成立业委会不是为了维权,而是为了构建宜居小区。物业公司要好好干,不要把市场丢掉;业主委员会也要洁身自好,不能谋私利;业主也要注意,闹下去最后倒霉的是业主自己。“物业纠纷是个经济问题,不要引发成社会问题。”

修法观点二

景洲大厦业委会主任邹家健:用市场机制解决纠纷

在景洲大厦业委会主任邹家健看来,只要小区成立业委会,或者更换业委会,就会发生暴力事件,说明物业管理制度设计上出了问题。

邹家健举例,《物权法》第七十六条规定,选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人,由业主共同决定。《深圳经济特区物业管理条例》第七十三条规定,物业服务招标分为公开招标和邀请招标。住宅物业服务招标应当采取公开招标方式。

邹家健表示,这说明物业管理还没有市场化,深圳选聘招聘还在进行专家定标的模式,定标只需要5个专家和2名业委会成员即可,招标直接造成了两个结果:专家可能有寻租的空间;业委会几个人参与,没有经过业主大会,可能有暗箱操作。“这本身是由业主共同决定的事情,深圳却实行专家定标,全体业主投票就可以更加公开透明,难以出现暗箱操作的空间。”

科苑花园小区业委会副主任陈先生表示,小区招标挂网之后,曾接到了物业公司工作人员电话,希望能和其沟通,被其拒绝。在邹家健看来,敏感时期任何人都不见,作为业委会一定要出于公心,自己正了,才能做事情。

邹家健介绍,景洲大厦在2003年10月选聘新的物业管理公司,当时就实行了市场化的物管选聘方式,由全体业主通过业主大会投票表决,选出新的物业公司,20 13年,小区再次通过业主大会的形式选聘了新的物业公司。“只有把物业管理企业的选聘解聘权力归还给业主,才能解决两个民事主体双方市场化的问题。”


解决思路不同 如何融合尚未知

1994年6月,深圳市颁布了中国内地第一部物业管理地方法规。在1999年和2007年,深圳先后两次对该条例进行修订。现行的物业管理条例是2008年起实施的,因不适应形势发展的需求,各类物管纠纷和矛盾高发。深圳市人大常委会于2013年6月份正式启动物管条例第三次修订,并计划在2013年底前完成前期调研和草拟初稿的工作。

两年多过去了,深圳物管条例的修订工作进行到哪一步了?深圳市住建局昨日回复,目前仍处于前期调研阶段。南都记者从知情人士处获悉,目前有三套人马在推动深圳市物管条例的第三次“大修”工作。其中,市住建局委托深圳房地产杂志社和深圳大学专家组草拟的稿子已经到了第7稿;市人大代表杨勤组织业主代表、业委会代表、媒体代表等,也在开展调研和草拟初稿工作;另一套人马则是罗湖区律师公益联合会。

“怎样融合还不太清楚,我只知道明年会形成一个正式草案提交到人大常委会进行讨论。我们会在今年年底前出一本名为《深圳市经济特区物业管理条例示范条例》的书,到时会给每位人大代表送一本。”罗湖区律师公益联合会会长黄德华表示。

黄德华称,在解决问题方面,罗湖区律师公益联合会的思路和市住建局不同。“以目前普通面临的投票问题为例,很多业主因为不愿意投票导致业主大会难召开,市住建局的解决方案是强制性推广电子投票系统,而我们更强调将主导权交给业主。”

在黄德华看来,业主投票不积极的根本原因,不是他们没空或者不方便,而是大部分业主认为物业管理不是自己的核心利益。罗湖区律师公益联合会的解决方案是,允许业主大会对投票规则作出修改。“现行条例规定必须要有超过二分之一的业主参与投票,我们认为,如果业主讨论通过,三分之一的业主投票也是可以的。”黄德华说。

律师观点

“虽然当时房门打开,但不影响其构成非法侵入”

针对物业公司保安经理及保安可能涉及哪些违法犯罪,前深圳十佳公诉人、现广东君言律师事务所的杨飞认为,从媒体报道的事实看,保安的行为已涉嫌构成非法侵入住宅罪。他指出,在司法实践中,对于非法侵入住宅认定主要考量两个要点:1.进入住宅时是否具有非法目的;2.进入方式是否非法。

“涉案保安人员出于威胁报复的心态进入业主家中,其主观方面即已存在非法故意。虽然当时房门处于打开状态,但并不影响其构成非法进入。”杨飞称,住宅不仅是一个物理概念,更是一个法律概念。作为物业管理人员,其能够认识到无论房门是否处于开放状态,房内的空间均属业主的私人空间,不容侵犯。且业主对涉案保安人员进入住宅是明确反对的,并多次要求其离开,涉案保安人员强行进入,拒不离开均符合非法侵入的特征。

杨飞认为,报道中数名保安强行进入业主家中,并对业主实施竖中指、掐脖子、扬言要报复等行为,涉嫌构成寻衅滋事罪。“不过,如果保安的行为构成寻衅滋事罪,在同时构成非法侵入住宅罪的情况下,则属于想象竞合犯,应按照重罪吸收轻罪的原则,认定其构成寻衅滋事罪。”

“至于家门、车被喷漆,门锁被封胶的问题,如其损毁的公私财物已达法定追诉标准,还可以以故意毁坏财物罪论处。”杨飞建议,业主遇到此类情况时,应第一时间报警并向邻居寻求帮助,同时通过拍照录像等方式保留证据材料,切勿冲动与对方发生打斗等过激行为。同时对于车辆、房门被喷漆损毁的情况,也应及时报警并固定证据,保留维修费用单据,以便公安机关抓获行为人后对其进行处罚。

探索

罗湖试点:拟给业主大会法人资格

为破解目前普遍存在的物管顽疾,今年6月底,罗湖区在全市率先启动物业管理改革,这也是今年罗湖七大重点改革项目之一。

让物业管理工作“规范”起来是罗湖物业管理改革的目标。深圳有6000多个住宅小区,目前仅有25%- 30%召开业主大会并选举产生了业主委员会。业委会成立比例低下,业主长期缺席于“甲方”的位置,最终导致市场机制失灵。

加强和规范业委会建设是罗湖物管改革工作的重中之重。根据改革方案,罗湖将整体推进辖区业主委员会选举,重点做好业主大会会议筹备组成员和业主委员会候选人遴选工作,鼓励共产党员、政府公职人员参选业主委员。罗湖制定了一个目标,在2017年12月31日前,辖区具备成立条件的物业管理区域内业委会覆盖率达到60 %以上,业主委员会主任、副主任岗前培训率达到100%。

业主大会社团登记被视为此次罗湖物业管理改革中的“最大亮点”,受到广泛关注。由于现行的物权法和特区物业管理条例并没有规定业主大会可以有法人资格,罗湖的探索将对法律有所突破,也将为特区提供经验。

罗湖已经选定雍翠豪园、天景花园、广岭家园三个小区作为试点,并借鉴香港立案法团的经验制定了业主大会社团登记管理办法。在三个试点中,天景花园、广岭家园的试点工作推进得较为顺利,目前都处于业主大会社团章程到的公示阶段,进行业主大会法人登记的事项经业主大会表决通过后,将向区登记管理机关申请登记。

物业管理条例滞后,应该怎么修订?

相关条例一定要具体

比如老的物业公司不肯退出,怎么办?

撤退时破坏财产、不移交资料、拿走资金等,怎么办?

建议:

业主处理也要理性,比如维修人员、清洁人员、保安表现好的可以留用。—— 南天一花园业委会主任范国振

用市场机制解决纠纷

现行法律:《物权法》第七十六条规定,选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人,由业主共同决定。而《深圳经济特区物业管理条例》第七十三条规定,物业服务招标分为公开招标和邀请招标。住宅物业服务招标应当采取公开招标方式。

建议:

这说明物业管理还没有市场化,深圳选聘招聘还在进行专家定标的模式,定标只需要5个专家和2名业委会成员即可,招标直接造成了两个结果:专家可能有寻租的空间;业委会几个人参与,没有经过业主大会,可能有暗箱操作。—— 景洲大厦业委会主任邹家健

以目前普通面临的投票问题为例,很多业主因为不愿意投票导致业主大会难召开,市住建局的解决方案是强制性推广电子投票系统,而我们更强调将主导权交给业主。——罗湖区律师公益联合会会长黄德华