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业委会有哪些权利,又应当承担哪些责任?

2015年10月16日 10:30来源:深圳侨报

部分业委会运作存在瑕疵,业主大会监管作用普遍缺失,相关政策明显滞后或难以实施,这些问题都制约着业委会的发展。

“业委会成员空有一腔热情,但因为缺少法律知识而引发小区矛盾的情况屡见不鲜。而业委会成员滥用权利,大量业主毫不知情或不懂依法维权的情况也时有发生。”在不少政府部门基层工作者看来,要想确保业委会良性发展,还需先捋顺相关监管办法,提升全体业主的自治意识和法治意识。

沉疴何解?小区业委会“临危受命”

美利达新村是龙岗区首批住宅小区之一,建于1996年,共有198户住户,至今未能实现用电抄表到户,只能由物管统一代收代缴。2014年6月,小区因欠电费23万余元,被供电局停电,而当时的物业卷走了部分业主上交的水电费,至今追讨无果。

在小区业主维权意愿空前强烈的背景下,小区业委会在大家的拥护下快速成立。因为有巨额欠费、小区设施严重老化等诸多历史遗留问题,小区很长一段时间都没有物业公司进驻,小区保洁、安保工作均处于瘫痪,给居民生活带来诸多不便。业委会成员积极奔走,最终引进润飏物业对小区进行代管。

根据相关部门要求,润飏物业一旦与小区签订物业管理合同,就要负担起之前所有水电欠款,因而润飏物业在长达一年多的代管期间,双方并未签订物业管理合同。

“如果帮别人承担起几十万元的欠账,我们公司恐怕就做不下去了,任何物业公司都不会同意背负这样巨额的债务,做亏本的买卖。我们一直在等待政府部门能够出面协调,希望历史问题能够搁置一旁。”润飏物业负责人杨泽莘诉苦,“这一年多来,我们也不好过,因为未签合同,不能收物业管理费,所以保洁、保安等一切支出,都是由我们自掏腰包。如果问题迟迟没有定论,我们也很难再支撑下去。”

考虑到小区的尴尬处境和新物业面临的实际困难,美利达新村业委会曾以业委会的名义收取水电物业管理费,采取半自管的方式,支撑小区持续运转。但在操作过程中,盖着业委会公章的物业管理费收据受到了其他业主的质疑。“业委会有什么资格收费?”“业委会帮着物业公司收费是不是有猫腻?”

如何履职?部分业委会权责不清

在业委会履职过程中,类似美利达新村的事件并不少见,对于业主提出的质疑,业委会成员感到很委屈。“在润飏物业入驻之前,小区经历过两个物业和两次自管,有一个共同点就是:大量住户拖欠水电费。很多老业主因为种种缘由甚至无理由地拒交水电物业费,再加上小区出租的房屋占百分之六七十以上,当他们搬离的时候,如果没有结清水电物业费,那这些钱恐怕就再也追不回来了。”业委会成员郭演锦告诉记者,过去的物业费已经成为一笔糊涂账,如果继续产生新的欠费,到头来矛盾会更加复杂。

业委会、业主、物业公司三方各执一词,闹到所在社区——龙城街道愉园社区工作站,社区专干邱海潜表示:“根据规定,小区要不要物业,能不能由业委会代收物业费,必须由全体业主决定,也就是通过业主大会表决。即使业委会担心的欠费问题确实存在,也不能绕过业主大会自行决定收取任何费用。”

邱海潜告诉记者,在龙岗各小区,业委会成员对自身权责不清晰的情况十分普遍。“业主大会才具备对社区事务的决策权,业委会只具备执行权,并需要接受业主大会及全体业主的监督,这一点毋庸置疑。如果业委会自身的运作存在瑕疵,不但不能真正解决矛盾,还会制造新的矛盾。”

如何监管?政策、群众均需到位

“业主担心业委会暗箱操作,也不是毫无道理,尤其是代收费问题。通过新闻报道,我们也听说过业委会私自挪用业主共同财产的事件,万一自己所在的小区也出现这种事,那吃亏的还不就是业主自己?”谈起对业委会的质疑,家住横岗街道锦冠华城的李先生认为情有可原。

对此,横岗街道物管中心主任洪育新也表示,部分参与成立业委会的业主确实存有私心。例如想要引进与自己有利益关系的物业公司,或者希望通过业委会委员的身份“掩护”自己私占公共空间的行为,这样的业委会在成立后也很难正常运行。

那么,对于不能正常履职的业委会成员,相关法规是否能够有效约束?洪育新向记者指出,《深圳经济特区物业管理条例》第三十四条规定,业主委员会委员、候补委员不得收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬,不得为辖区物业服务企业承揽相关业务,也不得收受可能妨碍公正履职的其他利益。但是,反观触犯这些规定的代价,却仅仅是“终止其委员职务”,显得不痛不痒。

对此,龙岗区多位政协委员也有同感。在今年龙岗区政协4号重点督办提案中,冯艳虹等政协委员提出,目前,从国家到地方的物业管理法律法规对业主委员会的性质和法律地位均无明确界定,在一定程度上造成业主委员会的法律权利与义务不对等。尽管《条例》对违反某些条款的业委会责任人做出了2000元以上5000元以下罚款的规定,但在实践中,由于业委会权利义务不明确、业主自愿参与原则等现实问题,根本无从执行。到目前为止,龙岗区尚未出现一例业委会成员被罚款的案例。

“尽管法律不完善,但并不意味着我们对业委会完全无从监管。”龙岗区住建局物管科负责人提醒业主:事先了解业委会成员、通过业主大会来对业委会进行监管,都能达到一定的效果。业委会不宜涉及经营方面的事情,最佳的方式是继续让物业公司来管理公共维修资金等财产,定期公布这些财产的使用情况,让业委会来对小区的物业管理进行监督。同时,业主应当以主人翁的意识加入到小区的管理当中,主动参与业主大会,促使业主大会真正行使决策权,短促业委会切实执行业主大会的决定。

专家说法

“目前,业委会确实面临着有条款难执行的局面。但是,比起执行对业委会的处罚,更为迫切的是制定业主普遍认可、业委会便于执行、相关部门便于监管的规则。”来自深圳房地产和物业管理进修学院余龙教授表示。

余龙认为,盲目处罚只会打击业主们参与业委会的热情。要想促进业委会良性发展,政府应当“疏堵结合”,在明确相关规则、普及相关知识的基础上,辅以奖励和处罚。(策划/统筹:艾丽 冷雪冰 深圳侨报记者 尹萌 实习生 张言)